典型案例 　乌龙一 　赠送面积变成了公用面积

　　在买房时跟开发商签署一个补充合同，明确赠送面积的使用权问题。

　　今年初，严先生在乐从镇某楼盘看中一套总价86万元带平台的商品房，售楼人员告诉他平台是附送的，只需加收5万元。认为捡了“便宜”的严先生认为很划算，立即预付了定金。

　　但是，在签订购房合同时，严先生发现购房合同上没有写明附加平台的资料。在对开发商的追问之下才被告知，平台不列入房产证，只有使用权。严先生认为房产开发商欺骗了消费者，要求退回定金，但是被开发商以退回定金纯属违约为由拒绝。

　　消费警示：

　　经过消委会调解，认定售楼工作人员在销售时没有向消费者说清楚平台的产权归属，所以误导了消费者，最后开发商同意退还定金3万元。

　　点评：

　　首层的大花园、架空层上面的大面积阳台，以及顶层天台等空间，通常在售楼时候被开发商“扬长避短”地划入部分单位，将首层或者顶层的物业转眼变身为“整条梯”总价最贵的房子。

　　但是，某业内人士对此指出，这样的位置通常是属于公共空间部分，即使通过开发商的改造归入某单位，但是该物业的业主也只有使用权，而不会计入产权面积。

　　这样一来，该单位的价格更贵的同时，也更容易给日后的纠纷埋下隐患。该业内人士表示，开发商承诺给客户使用，但后来的物管却不给客户使用的案例很多。因为很多物业管理都不隶属于开发商，跟开发商负责开发和营销的人员更少有沟通，所以会导致这部分没产权的公共空间会按一般的情况处理。

　　不过，对于不计入房产证的别墅类产品的地下空间，通常就不会有类似的问题。但是也得注意的是，一些类似别墅的负二层是连通公共停车场的，要是不算产权，也有可能被物业管理公司列入公共部分。

　　所以，业内人士提醒，如果这种发生在“自己家里的公共部分”，最好还是在买房时跟开发商签署一个补充合同，明确该部分的使用权问题。

　　乌龙二 　“5龄房”其实还差一点点

　　物业购买年限应以产权证或契税完税证上日期为准。

　　“个人将购买不足5年普通住房对外销售征收全额营业税”，在二手交易过程中，营业税是许多买家需要支出的一笔不小的费用，因此，“证满五年”就成为一个很吸引人的条件。

　　在佛山市消费者委员会接到的投诉案例中，有一位准买家李先生在去年7月通过房产代理签订了一份房产买卖合同。在此之前他特别询问过物业的年限，得到的答复是证已经超过5年。

　　然而，在交付定金和中介费，准备办理房产证过户手续的时候，中介公司却告知该物业房产证上的日期未够5年，他还要多负担房产交易产生的20%的个人所得税及住房营业税。于是，李先生决定要求退还所有已交款项并中止合同。

　　经协商，业主同意退还定金，但是中介公司却不肯退回中介费。中介代理公司称，当初查看了该房产的购买合同，其签订日期的确已满5年。但是实际交易中，税务机关却是以房屋产权证或者契税完税证明的时间为准的。

　　消费警示：

　　对此，佛山市消费者委员会提醒，首先消费者购买二手房，一定要看清该物业的购买年限。起计日期以房屋产权证或者契税完税证明上的日期为准，二者注明的时间不一致的，按“孰先原则”确定。其次，中介代理公司作为专业服务提供者，应当熟识有关法律、法规和政策，提供更优质的专业服务。不应遇事就简单以“不清楚”为由推卸或者减轻己方应当承担的责任。

　　点评：

　　在二手房市场上，卖方“实收”已经成了一个被买卖双方默认的规则。对于买家来说，除了房源在中介放盘时候所标示的房价之外，通常还要支付少则几千上万元，多则十几万的税费和中介费。因此，除了关注总价能不能再谈低一点，单价对比周边是否具有优势的同时，该物业可能产生的税费也应该核验清楚。

　　对于中介公司的责任，从今年元旦开始，二手房交易统一规范的《佛山市房地产经纪服务合同》中明确，“中介方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产”，并“将该房地产权属情况如实告知买方”。在此之前，虽然多数中介公司都会对待售的物业进行相关资料的查验，但根据规范合同的要求，中介公司需要起到审查房地产资料真伪的责任和告知的义务。

　　乌龙三 上手业主卖了房没迁户

　　买房人应到公安部门了解房屋户籍状况。

　　伍小姐此前通过某房地产中介购买了一套八万多元的二手商品房。由于伍小姐是外地人，急于买房入户口，听到中介说该房屋原屋主已迁出所有的户籍，就立刻付款购房，没有到相关部门查询房屋的相关资料。

　　然而在她准备办理入户手续的时候，发现有其他人仍在该户口内，基于一证一户，公安机关无法为其办理户口事宜。交了钱买了房却无法上户口，一筹莫展的伍小姐找中介理论未果，只好到消委会寻求帮助。

　　消委会调查发现，该物业的原业主此前从别人手中购得该房，房产中介也是通过原业主获得该房的相关信息，并不知道该房屋已无法上户口。最终，经过消委会的调解，中介同意为伍小姐免费放盘再把该房屋卖出去，不收取中介费用。

　　消费警示：

　　消委会提醒，购买二手房即使房产证拿到手也需谨慎房屋“落户”问题。在司法实践中，户口纠纷均归公安机关管理而不属于法院的受案范围，且户口搬迁同时也要受到户籍政策限制。

　　因此建议，首先，在二手房交易之前关注中介的资质，审查其三证(营业执照、备案证书及经纪人注册执业证)。其次，要到相关部门了解各方面情况，如户口迁徙、房产权属、违法搭建等，如房屋产权过户前，买房人应先到公安部门了解交易房屋的户籍状况，如卖方户籍没有迁出，买房人也应当在合同中明确卖方迁出户口的时限并明确违约责任。此外，最好要到房屋周边实地了解情况，核对房屋与房产证各登记事项是否相符。

　　点评：

　　与购买一手房有所不同的是，买家面对的不是一个公司而是业主个人，因此在物业以及卖方资质的核查过程中，也就面临更大的难度。

　　同样是在今年元旦开始执行的《佛山市存量房买卖合同》中明确，买家“或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况”，其中包括家私情况、租赁情况和户口是否迁出，并具体列出关于迁出日期的约定、违约责任等。

　　黄金楼市特别提醒买家在签订合同之前，对此认真查验，而不是相信单方面的口头回复就盲目签约。